调研是开民宿客栈前必不可少的一个过程，只有通过调研，了解民宿客栈的行业讯息，才能在投资的时候做到心中有数。  

调研内容包括：定位分析、市场前景、风险控制、产权属性、当地政策等。

首先要清楚自己为什么要开客栈民宿，不忘初心，方得始终。一般开民宿无外乎以下几种原因：

★纯粹作为一种投资行为，把开客栈民宿作为一个商业项目。

★情怀驱使，想要体验另一种生活。

★介于二者之间，投资和情怀各占一半。

在运营管理过程中，可能会出现迷茫，不知道自己当初开客栈民宿是为了什么。

也许本来是受情怀驱使，厌倦了都市朝九晚五的单调工作，来到一处美美的地方，开一家有情调的店，每天睡到自然醒，不用担心迟到，和远道而来的客人聊聊天。结果开了一段时间，却发现现实情况和理想偏差太多，每天被一些琐事困扰，既要接待客人，还要打扫卫生，碰到刁钻客人还要赔笑脸，比以前的工作还要累。

这时候，就很容易迷茫：这是我想要的生活吗？很多开着的客栈民宿老板会遇到这样的事情，所以开之前一定要明白自己的初心。

客栈、民宿定位思考

★客栈、民宿市场定位：客栈、民宿要做低端市场、中端市场、还是高端市场。对客户市场的细分有了清晰明确定位，才能在客栈民宿选址、建设、经营、营销推广过程中做到有的放矢。

★地域定位：客栈、民宿投资地域选择。地域定位中，有大地域定位和小区域定位两种。大地域就是某一个省份、城市、县镇、乡村的定位。小区域就是在这些大地域里的某一个区域。

以大理为例，选择大理就是大地域定位。选择大理古城、洱海边、苍山下、沙溪古镇、诺邓这些区域，就是小区域定位。

★目标客户定位：年龄层次、收入水平、职业状况、客源地。

★客栈、民宿设计装修风格定位（极简、禅意、北欧、轻奢、北美、在地文化融入等）。客栈设计、装修风格的定位一方面承载着业主的品味、格调、情怀，另一方面也是需要符合目标客群的喜好。

在定位方面凡是我司的客户，都可以享受此项服务哦。

当地政策

当地政府的态度决定着客栈民宿能否健康持续发展。

由于每个地方的政策不同，前期对当地政策的调研，了解当地政府对客栈民宿态度，是积极支持引导还是放任不管、打压整改。具体包括：

★当地政府有无对客栈民宿管理条例。

★关于办理各种证照的流程及难度。

★道路、排污、路灯、标示牌等公共基础设施配套是否完善。

市场前景

关于对市场前景的调研，应该从宏观和微观两个方面调查。

宏观方面，可以从国家经济形势及客栈民宿行业发展形势洞见分析。

微观所在地的客栈民宿行业形势及竞争。

可以利用Pest分析法分析。P→政治（Politics)，E→经济（Economic)，S→社会（Society)，T→（Technology)。

政治分析：国家及地方政府对客栈民宿的政策。2015年以来，多部法律及指导意见的颁发，为客栈民宿行业提供了良好得到政策环境。

经济分析：随着国民可支配收入的提高及消费升级，未来旅游业还会一直持续增长。

社会分析：分享经济下闲置房产资源的利用及客人对个性化住宿的需求，客栈民宿行业增长空间很大。

技术分析：互联网技术的发展为预定、支付提供了诸多便捷。

★线上预定渠道多样化。

★智能化系统的发展，为客栈民宿带来智能化管理、智能化设备。如智能管理系统、智能门锁。

★线上预定、支付技术的发展。

调研内容：区域内客栈民宿数量、档次及价格、区域内选址地点。这些数据信息可以从各大OTA网站上查询，统计低、中、高端数量集中情况。

★周边基础设施：水电网、道路、路灯、排水系统、防灾设施等。

★周边配套设施：超市、餐饮、交通、银行、娱乐设施配套是否齐全等。

★区域内成本：人工成本（建设人工成本及管理人工成本）、建材成本、水电网成本等。

★区域内租金水平及房东诚信情况：租金水平直接影响着投资回报速度。选好区域后，在和房东签订合同时，要先考察房东人品及诚信情况，一个好的房东有助于客栈民宿以后更好地发展。

★区域内客流量：区域内流量一年大约为多少，和往年相比较，流量是处于上升阶段还是平稳阶段还是处于下滑水平，数据可以从地方旅游局发布信息获取。调研客流量分布情况、客人滞留天数、客流量月份分布、客源地情况、客流量年增幅情况等。

★区域周边依附城市：依附城市的数量有多少，经济水平如何，是否有出行旅游习惯。很大一部分客流是区域周边的城市过来的。

★区域内交通便利性如何：交通网络辐射度及交通工具体系是否完善。如有机场，可以直飞哪些城市。从周边城市过来最多需要多少个小时的车程，客人出去游玩，交通成本（包括费用及时间）是其考虑的一个重要因素。

风险评估

客栈民宿属于一种投资行为，在经营过程中可能存在着各种风险，最后涉及到投资回报率、盈利状况。调研过程中要进行各种风险辨识、分析、评估，争取把风险降到最低。

法律风险：证件不全引发的风险，如缺乏特种行业许可证、消防许可证导致被政府部门罚款、整顿、取缔，直接导致经济损失。

盈利风险：由于竞争激烈、经营管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空间窄、投资回报速度慢，从而带来在盈利上的风险。

自然灾害风险：地震、台风、泥石流、暴雨等引发的灾害。沿海一带的客栈民宿，夏季做好预防台风措施，处于山区的客栈民宿应做好泥石流防范工作。

意外事故风险：火灾、爆炸是客栈民宿面临的风险之一。一旦发生，后果严重，会给客栈民宿带来重大损失。

客栈民宿要做好防火措施，备置消防器材，消除隐患。一些由木材构造的客栈民宿，客房内禁止吸烟、点蜡烛。

租赁合同风险：合同权责不明，导致双方纠纷或者单方面违约。

人身意外风险：客人、员工在客栈民宿内发生意外风险，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸伤等。

经营模式

客栈民宿经营模式类包括单体（个体）经营、合伙（家族）经营、连锁经营、加盟经营、公司经营、承包经营、转让接手经营。经营模式类型多样，需要根据自己实际情况选择。

关于转让准备接手经营要注意一些事项：

★清楚业主转让真实原因：客栈民宿转让原因有几种：经营不善、收入支出不平衡；盈利空间小，回本困难；业主个人原因 ；作为一种投资行为，通过转手获取利益；其他原因。

★查看证件是否齐全。

★网络评价情况，各大OTA网站评论数量及评分情况。

★水电网监控等基础设施情况。

★合同剩余年限及租金情况。

★房东诚信情况。

★产权属性：自有、租赁、购买。

客栈民宿前期调研可以自己去亲自调研，比如在网上查找相关资料及数据，或者入住区域内客栈或民宿，通过和老板聊天获取有益信息。

另外也可直接联系哲创设计工作人员，现我司客户均免费享有民宿管理公司所提供调研报告资料